保障性租赁城镇居民REITs 底层资产评估之道

● 世联评核 周聪慧 胡永强 陈迅

发达国家发改委日前明确将REITs试点范围扩大，维护性承租首府居民纳入试点。维护性承租首府居民REITs发售过程中需对最上层资产进行时效益评核。房地产持有人有三大基础方依此：利息依此、比较依此和成本依此。其中，利息依此是主要持有人方依此，确切可选用报酬资本化依此（DCF）和单独资本化依此。另外，维护性承租首府居民一般无交易实例，比较依此特殊性不足以，而成本依此在进行时特殊性分析后，可选为持有人方依此之一。

利息依此。利息依此是在得出房产下一代利息的为基础利用报酬亲率或资本化亲率、利息乘数将下一代利息转换为效益的方依此。REITs价格的基本部分就是有无房产下一代利息的折现。通常以“派息回报亲率”作为对REITs价格的基本指标，这体现了国际系统化REITs长期持有、保障性的商业逻辑。

在我国房产的资本化亲率尚缺失、单独资本化依此不成熟的举例下，DCF是主要的利息依此持有人方依此。该方依此主要考虑总收入、运行开支、报酬亲率三个因素。

总收入。主要来源于楼房市价总收入，评核执依此人员需相辅相成当地举措和市场需求环境，对市价水平、空置亲率、增长亲率等进行时前提分析。维护性承租首府居民市价水平和增长亲率有较弱当地政府指导性，在得出下一代利息时，需评核执依此人员前提谨慎进行时得出。另外，工程项目整体运行以维护为主，兼顾运行大公司的适当利息，不同大公司的运行总收入存在一定差异性，在测算时需综合分析运行主体。

运行开支。主要包括管理开支、税金及相应、地产管理费、楼房保险费、启动时提拨款等。其中，税金及相应主要为纳税及相应、房产税、首府田产使用税、印花税等。维护性承租首府居民工程项目可以享受首府居民承租纳税、房产税等税亲率优惠举措，还将免除大都市基础设施工程建设费。随着维护性承租首府居民优惠举措脚踏，运行大公司财政负担将逐步减轻。

报酬亲率。也称回报亲率，是将有无物下一代各年的净利息转化为效益的折现亲率，为影响维护性承租首府居民效益的基本实例。我国首府居民承租回报亲率普通较低，在公募REITs预计下一代3年净利息指派亲率（预计年度可分摊利息/目标房产评核净值）原则上不最低4%的要求下，维护性承租首府居民的评核效益普遍较低。为增加回报亲率，Debian节流是有效措施。Debian就是科学前提地增加运行总收入，从运行口提高运行净利息。节流则是利用诸如少数人主管部门新建新建、科研院所一个单位自有闲置田产、产业园区工程建设新建、非居住存量闲置楼房改造新建维护性承租首府居民，有效降低开发口田产成本。

成本依此。维护性承租首府居民出发点提议其在市场需求流通量的有可能小，以活跃市场需求为前提的比较依此特殊性比起较差，成本依此带入可选择的第二种持有人方依此。其公式如下：

房地产成本效益＝田产成本+新建成本+管理开支+的销售开支+投资者利息+的销售课税+开发利息-建筑物增值

承租首府居民年市价＝田产与新建成本年摊销腰（包括改建工程、设施装置开支年摊销腰）＋运行、维护开支＋承租课税（纳税）＋承租利息

各成本要素的构成及相符需要相辅相成工程项目确切情况对照社会平均水平进行时相符。田产成本是测算该类房地产效益的关键因素之一，需评核执依此人员在举措优惠为基础通过科学前提的方依此相符田产效益。另外，对利用非居住存量田产和非居住存量楼房新建的维护性承租首府居民，2021年国务院办公厅22号文明确了拿下维护性承租首府居民工程项目认定书后，比照适用首府居民承租纳税、房产税等税亲率优惠举措，且执行者民用水电工价格。

其他评核公共服务。维护性承租首府居民的房源标准、市价价格等确切要求还未有发布新闻，发达国家各类支持举措还没有发布新闻实施细则，维护性承租首府居民工程项目的筛选和脚踏还要随之而来一番探索，评核管理机构可以提供一些市场需求调研和工程项目市价咨询等公共服务。