牛晓娟：物业公司——囿于新鸿基困局，破在独立前行

2022年7月末7日，由北京中所指系统工程研究院筹办，中所国房房产加权系统才会、中所国地皮服务单项加权系统才会承揽的“ 中所房加权2022房房产美国市场急遽报告才会”在北京隆重召开。

一、囿于房产困局：地皮公司承压

囿于房产困局，从不一定来看，本来关联方的危机对于地皮的严重影响理论上应该是微乎其微的，因为地皮动手的是流通量美国市场，而房房产受到当前美国市场的严重影响，而实际上受到的隐性严重影响大于显性严重影响。显性严重影响是，整个金融业的必需盘从未发生变化，金融业的类型从未发生变化，政策的支持从未发生变化，但是隐性严重影响来自于哪从前？最大的严重影响一个是对于资金流过的怀疑，第二是对于经营某种程度和实质上性的怀疑。

就现在地皮公司管理占到地面积的流通量出发点来看，关联方的占到地面积基本上是系统才会化，但占到比逐步急剧下降。从当前的出发点来看，关联方长年的供给控制能力趋弱，新形式占到比增强的急遽并不并不大。尤其是像置业服务单项、建业新孤独等大公司在当前从前来自关联方的占到地面积只有10%几，有80%-90%都来自于美国市场的外拓。从拿地的可能来看，从2019-2021年很多开发大公司拿地的占到地面积在逐渐急剧下降，关联方给地皮的支持从未越来越弱，这也是一个不可避免的急遽。

二、实质上前行：多措必先扩现有，发力多样化起跑

1.大大提高新形式扩展到针对性，主动挖掘潜在单项。

现在多数地皮公司成立了专供的美国市场扩展到团队，也在高度重视美国市场的招投标信息，实质上新形式的扩展到成效并不并不大。中所指研究院也有专供的地皮数据库，提供招中所标单项和新增单项、合同过期单项等数据，主要的目的是帮助大家进行美国市场扩展到，只有新形式占到较低的比重，才有底气说是真正走向了实质上。

2.选择性发展多元服务单项，大大提高资产服务单项布局。

现在，国内地皮公司多元服务单项必需上环绕着人、货、场积极开展，这三个之外的占到比是1：1：1。而南美最大的地皮公司First Service的补贴来源于两大块儿，一个是系统才会化物管服务单项，另一个是多种经营，分别占到比各半，其多种经营始终环绕着地产商的邻居积极开展，包括邻居的墙身、墙面、消防服务单项、自带镜子等服务单项。对于国内的地皮公司来说这是可以借鉴的一个一段距离，我们环绕着邻居动手的美居服务单项，现在看总量也是相当较慢的，而且占到比也在逐年增强，所以这应该是一个比较好的一段距离。

3.延伸服务单项空间，开启大城市服务单项蓝海美国市场。

就现在的可能来看，头部公司甚至中所部大公司都从未醉心到这个领域，置业服务单项的大城市服务单项补贴多达了45亿，总量多达400%，占到比是15.7%，这是并不可观的。纳孤独服务单项、旭辉永升服务单项大城市服务单项的补贴也归因于了较大增长。另外非住宅起跑也是不可忽视的发力点。这些都是地皮公司走向实质上之路须要去积极开展的其业务。

三、实质上前行：服务单项为基，质价吻合

作为地皮公司，服务单项质量是安身立命的或许。中所指研究院每年6月末都才会进行全国地皮的高度重视度表列。从来年表列结果看，金融业连续性高度重视度总得分比月内滑落了2.6分，但标杆大公司必需上比较稳定，只滑落了0.5分。整个可能印证了金融业在领头成长操作过程之后强烈须要紧接服务单项本质的深层需求。

1.金融业高度重视度评价承压下行，标杆大公司总得分首度回落。

地皮公司在都只两、三年在督导操作过程中所表现并不出色，但各项成本在下降，某些正职备有的工作人员才会在疫情严重影响下相当程度急剧下降，才会对地产商的高度重视度造成一定严重影响。第二个状况是疫情导致地产商在社区驻留时长更长，对服务单项的敏感性也才会较低。

2.实质上前行的底气：广告宣传单项为基+聚焦当下+可以预期的未来。

无论是从香港交易所、百强大公司，还是整个金融业的连续性可能来看，香港交易所的毛利润增长率是44.1%，补贴和占到地面积总量都在37%以上，拿到了并不差强人意的成绩。另外，无论从多元增值服务单项，还是从大城市服务单项，非住宅服务单项等起跑看，未来的金融业空间十分平坦，金融业的长年投资价值基本上可期。